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购房主说念主以按揭贷款容貌购买预售商品房，并以所购房屋为典质物为贷款银行办理预报典质登记，但在典质登记矜严惩理前如贷款误期，房产勾引商基于对贷款银行承担阶段性保证职守而产生代偿义务。勾引商承担保证职守后依照《民法典》第700条应享有贷款银行对债务东说念主的权力，该权力是否包括享有贷款银行对债务东说念主典质预报登记的权力？《民法典》执行前，典质预报登记并不产生优先受偿遵循，勾引商承担阶段性担保职守后对典质房产并不享有优先权，但《民法典》实施后，《担保轨制解释》第52条明确范例典质预报登记在特定条目下可具备优先受偿遵循，那么勾引商代偿后在特定条目设立时能否对原预报登记的典质房产享有优先权？本文主要围绕相关问题进行解读。

著述要津词：法定代位权、典质预报登记、阶段性担保、优先受偿权

问题一：勾引商承担保证职守后享有何种权力？

1、享有对债务东说念主的法定追偿权；

2、赢得对债权东说念主的法定代位权。

法律依据：

☑《中华东说念主民共和国民法典》第七百条：保证东说念主承担保证职守后，除当事东说念主另有商定外，有权在其承担保证职守的范畴内向债务东说念主追偿，享有债权东说念主对债务东说念主的权力，然则不得损伤债权东说念主的利益。

☑《最能手民法院对于适用〈中华东说念主民共和国民法典〉相关担保轨制的解释》第十八条：承担了担保职守或者抵偿职守的担保东说念主，在其承担职守的范畴内向债务东说念主追偿的，东说念主民法院应予支执。统一债权既有债务东说念主我方提供的物的担保，又有第三东说念主提供的担保，承担了担保职守或者抵偿职守的第三东说念主，目的足下债权东说念主对债务东说念主享有的担保物权的，东说念主民法院应予支执。

《民法典》实施前，《担保法》仅范例担保东说念主的追偿权，并无担保东说念主法定代位权的相关范例，功令实践的主流不雅点为担保东说念主代为返璧债务后，债权东说念主的债权归于消灭，故担保东说念主就莫得足下代位权的权力基础。

《民法典》实施后，保证东说念主承担保证职守后，有权在其承担保证职守的范畴内向债务东说念主追偿的基础上，同期“享有债权东说念主对债务东说念主的权力”，即法律赋予代偿东说念主拟制的代位权力，该权力在学理上称为“法定代位权”。蓝本保证东说念主承担保证职守后，被返璧的债权应归于消灭，但法律拟制债权接续存在，赋予承担保证职守的保证东说念主赢得法定代位权，遐想就在于保险保证东说念主向债务东说念主追偿。是以，在勾引商代债务东说念主（购房主说念主）返璧债务后，可产生两种权力保险其顺利向债务东说念主（购房主说念主）追偿：一是贷款银行对债务东说念主（购房主说念主）的债权法定转动给勾引商，使勾引商有权在其代债务东说念主（购房主说念主）返璧的范畴内向债务东说念主（购房主说念主）追偿（即追偿权）；二是勾引商同期代位赢得贷款银行的原债权上的利益保险，如担保物权、支付本息请求权、支付误期金请求权等（即法定代位权）。勾引商赢得的权力并非新权力，而是从贷款银行移转而来的权力，系基于法律拟制而产生，无需与借款东说念主就此进行商定，属于法定的债权移转。法律关系如下图所示：

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问题二：勾引商承担保证职守后，典质预报登记是否因勾引商返璧原债务而失效？

（一）典质预报登记不因登记债务返璧失效，而因代偿发生法定转动

《中华东说念主民共和国民法典》第二百二十一条第二款 预报登记后，债权消灭或者自好像进行不动产登记之日起九旬日内未请求登记的，预报登记失效。

把柄上述法条，典质预报登记失效分为两类情形：一类为“债权消灭”；另一类为“自好像进行不动产登记之日起九旬日内未请求登记”。有不雅点以为，预报登记因登记债权返璧而消灭，触发预报登记失效，此时典质预报登记将无法产生典质权诞生之成果。基于前述已详备分析因《民法典》及《担保轨制解释》拟制登记债权接续存在，笔者以为，预报登记的权力因勾引商承担保证职守后好像赢得贷款银行原债权上的利益保险，权力发生法定移转，波及的担保物权无谓办理变更即奏效。天然预典质权东说念主享有的是请求义务东说念主合作办理矜重典质登记的权力，该权力莫得足下预售商品房这一物权特征，不应界定为物权；但典质预报登记又具有物权化特色，具有对世的性质，不错招架不特定的第三东说念主妨害其物权请求的步履，是以典质预报登记的法律性质应认定为债权的物权化1。典质预报登记好像让预典质权东说念主的债权有一个临时性的保全，并在无礼特定条目时具备担保物权的功能，勾引商代偿后，基于代偿步履应赢得转动的预报登记权力。

（二）追偿权不用灭，典质预报登记就不会失效

把柄《民法典担保轨制功令解释》第十八条范例，勾引商（担保东说念主）承担担保职守后有权向债务东说念主追偿（法定追偿权），享有银行（债权东说念主）对债务东说念主财产的典质权等担保物权（法定代位权），如斯范例独一的遐想在于保险担保东说念主向债务东说念主追偿。追偿权是法定代位权产生的前提和基础，决定了法定代位权是否成立；法定代位权附属于追偿权，其遐想是强化追偿权，追偿权完结后，法定代位权才告消灭。是以担保东说念主照章拟制享有原债权东说念主的法律地位，以达到担保追偿权完结之遐想，也即代偿之后，担保物权所担保的主债权范畴照章变成担保东说念主的追偿权，只须追偿权不用灭，原典质预报登记就不会失效。

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问题三：勾引商代偿后在特定条目设立时能否对原预报登记的典质房产享有优先权？

（一）勾引商的代偿义务发生在特定条目设立前

《最能手民法院对于适用〈中华东说念主民共和国民法典〉相关担保轨制的解释》第五十二条 当事东说念主持理典质预报登记后，预报登记权力东说念主请求就典质财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物悉数权初次登记、预报登记的财产与办理建筑物悉数权初次登记时的财产不一致、典质预报登记仍是失效等情形，导致不具备办理典质登记条目的，东说念主民法院不予支执；经审查已承办理建筑物悉数权初次登记，且不存在预报登记失效等情形的，东说念主民法院应予支执，并应当认定典质权自预报登记之日起诞生。

上述解释明确范例，典质预报登记在同期无礼（1）建筑物悉数权初次登记；（2）预报登记财产与办理建筑物悉数权初次登记时的财产一致；（3）不存在预报登记失效等情形的特定条目下产生典质权诞生的成果，但并未明确范例勾引商能否以此范例目的衔命阶段性保证职守。由于贷款协议阶段性担保职守衔命的条目一般表述为“自卫证协议奏效之日起至办理完了典质房屋的产权证及典质物登记手续，并将典质物的典质登记讲明交于贷款银行之日止。”从贷款协议的协议遐想和地产行业交易习尚来看，勾引商与贷款银行商定阶段性担保职守的遐想，是在银行未赢得典质权的情况下，以保险银行债权的完结。把柄《民法典担保轨制解释》范例，贷款银行在建筑物悉数权初次登记已完成的情况下已赢得典质权，其协议遐想及债权完结已得到保险，因此，功令实践中倾向性以为2，如典质物办理初次登记，银行骨子已对预报登记的典质物享有优先受偿权，勾引商无需依照原协议商定接续承担阶段性保证职守，是以，一般以为勾引商的代偿义务均发生在特定条目设立前。

（二）勾引商代偿后，在特定条目设立时能否对原预报登记的典质房产享有优先权？

把柄《民法典担保轨制功令解释》第五十二条第一款之范例，只须同期无礼三个特定条目，典质权自预报登记之日起即诞生，预报登记权力东说念主对仅办理典质预报登记的典质物亦享有优先受偿权。由于典质权在此情形下的诞生照章具有溯及力，办理建筑物悉数权初次登记时特定条目设立天然发生在勾引商代偿之后，但典质权可溯及至预报登记之日起诞生，因此，代偿后特定条目设立的，表面上并不影响勾引商代位赢得典质权。

1.功令实践撑执

以“阶段性担保”“典质预报登记”“优先受偿权”为要津词检索的“追偿权纠纷”判例53个，惶恐不波及勾引商（担保东说念主）目的法定代位优先受偿权10个，剩余43个中，法院支执勾引商（担保东说念主）享有优先受偿权的占28个，不支执的占15个。支执优先受偿权的大部分判决书中并未详备就担保东说念主代偿时辰与建筑物悉数权初次登记时辰进行对比，且无数未载明悉数权初次登记时辰，不错看出功令实践对于勾引商基于阶段性担保职守履行代偿义务的时点是否无礼建筑物悉数权初次登记这一条目并未过多眷注，而是主要审查是否存在典质预报登记、预报登记是否失效、担保东说念主诉请优先受偿权时是否已承办理悉数权初次登记这些《民法典担保轨制功令解释》第五十二条明确范例的要件。天然，亦有部分判例明确承担阶段性担保发生在建筑物悉数权初次登记之前，并仍然支执了担保东说念主优先受偿权的目的，如：

湖南省湘阴县东说念主民法院以为，把柄《个东说念主住房（交易用房）借款协议》的商定，原告艳某天公司对被告傅某的房贷承担阶段性连带保证职守。案涉款项43578.21元发生在案涉建筑物悉数权初次登记之前，某行岳阳市分行扣划原告艳某天公司案涉款项合理正当。把柄《中华东说念主民共和国民法典》第七百条之范例，原告艳某天公司算作保证东说念主承担保证职守后，有权在其承担保证职守范畴内向债务东说念主即被告傅某追偿，并享有债权东说念主即某行岳阳市分行对债务东说念主傅某的权力。故原告艳某天公司的诉请，合理正当，本院赐与支执。……判决如下：……三、原告岳阳市艳某天置业有限公司对被告傅某名下XXXX的房产在上述债权范畴内享有优先受偿权。3

15个不支执的判例中，主要原理如下：

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把柄上述实践案例的检索扫尾可知，如无礼《民法典担保轨制功令解释》第五十二条范例的相关要件，法院一般会支执担保东说念主在承担阶段性担保职守后在代偿金额范畴内对预报登记典质物拍卖变卖所得价款享有优先受偿权。

2.法律依据撑执

（1）《最能手民法院对于适用〈中华东说念主民共和国民法典〉相关担保轨制的解释》第五十二条

第二款 当事东说念主持理了典质预报登记，典质东说念主歇业，经审查典质财产属于歇业财产，预报登记权力东说念主目的就典质财产优先受偿的，东说念主民法院应当在受理歇业请求时典质财产的价值范畴内赐与支执，然则在东说念主民法院受理歇业请求前一年内，债务东说念主对莫得财产担保的债务诞生典质预报登记的之外。

上述法律范例若债务东说念主歇业，在核实典质财产属于歇业财产的基础上，即便特定条目尚未设立，仍可参照债权加快相关范例，径直赋予典质预报登记以矜重典质登记的遵循，勾引商可在法院受理歇业请求时商品房的价值范畴众人使优先受偿权。勾引商在代偿时，虽尚未无礼建筑物悉数权初次登记的特定条目，但其代偿步履相通是发生在债务东说念主难以返璧债务的配景下，举重以明轻，若嗣后无礼了悉数权初次登记的特定条目，更不应当褫夺代偿东说念主赢得典质权的权力。

（2）《江苏省高档东说念主民法院对于执行疑难问题的解答》（苏高法[2018]86号）第三条

第三款：在东说念主民法院办理预售商品房预查封后向勾引商投递预查封裁定和协助执行见知书前，勾引商已退还给被执行东说念主的款项，在变价款中事前扣除支付给勾引商。向勾引商投递预查封裁定和协助执行见知书后，勾引商私自退还给被执行东说念主的款项，由勾引商自行追索。

第四款：对于勾引商已退还银行的相应款项，在变价款中事前扣除支付给勾引商。勾引商尚未退还银行相应款项的，在变价款中事前扣除银行贷款相应款项支付给银行，并见知勾引商。

江苏高院对于该条第一款消除后不成摒除法院执行的不雅点天然存有争议，但第三款和第四款中对于勾引商就其向银行、买房主说念主退还的款项不错从房屋变价款中优先受偿的范例，却好像为因代偿义务而向银行支付款项的勾引商有权就房屋变价款享有优先权提供一定撑执。

问题四：商品房买卖协议消除权与预报登记典质权的足下是否突破，如何聘请？

一般勾引商出于风险扫尾的考量，会在《商品房买卖协议》中商定：勾引商因承担阶段性担保职守向银行代偿义务后享有商定消除权。而基于意义自治原则，功令实践一般情况下会支执勾引商消除协议的目的。那么消除权与追偿权、预报登记典质权的足下是何相关？

如问题二所分析，勾引商代偿后，其依据《民法典担保轨制解释》第五十二条范例的法定代位权目的的典质权属于一项从权力，其附属于主债权债务关系的存在而存在，是对主债权的担保，而不管是原主债权照旧追偿权的存续，齐是赖以《商品房买卖协议》的接续履行而生。换言之，只须《商品房买卖协议》存续，勾引商才有朴直原理保有买房主说念主通过银行向其支付的房款，当其因代偿导致无法赢得全额房款时才得以向买房主说念主追偿；若《商品房买卖协议》消除，把柄《商品房买卖协议功令解释》第二十条、第二十一条第二款之范例4，当事东说念主有权同期消除《担保贷款协议》，且由出卖东说念主（即勾引商）承担贷款和购房款本息的返还义务，如斯，则勾引商的代偿金额可径直从应返还贷款本金中抵扣，典质预报登记也因贷款协议的消除而失效，追偿权也就丧失了必要和基础。综上，勾引商在承担阶段性担保职守后，将产生消除权和追偿权的权力竞合，典质权附属于追偿权而足下，与消除权为择一转使关系。

在二者的旅途聘请上，笔者以为，可视具体情况作出聘请：

第一，视方向房屋价值变化而定。如方向房屋价值较《商品房买卖协议》订就地存在较大增值或具有较大增值可能性，可聘请足下消除权，目的方向房屋悉数权。

第二，视方向房屋查封现象而定。鉴于江苏高院对于消除后不成摒除执行的不雅点5与《最能手民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》中好像摒除执行的不雅点6，以及（2020）最高法民申1103号民事判决书中对于发生在查封后的消除无法摒除执行的不雅点7存在突破，如方向房屋已被买房主说念主的其他债权东说念主遴选预查封样式，建议把柄方向房屋的查封现象（是否查封、何时查封）进一步与执行法院换取，探明消除协议后摒除执行之可能性，审慎聘请消除权旅途。若执行法院继承不成摒除执行不雅点，则可优先聘请追偿权旅途。

第三，视协议是否商定消除权、代偿金额大小、房屋请托状态、购房款试验支付情况等轮廓而定。功令实践中，以上成分均会影响到消除权能否得到法院支执，如商品房买卖协议中就勾引商承担阶段性担保职守后的消除权未作商定，且勾引商代偿金额较小、房屋仍是试验请托购房主说念主占有使用，则法院可能不会支执消除商品房买卖协议的目的，勾引商将因此濒临败诉风险。

矜重（滑动有瞻念看）

1.安徽高院：《阶段性保证职守与预报典质登记失效的认定》，https://mp.weixin.qq.com/s/SUhiD-ymgYue1Fc_nQs35g。

2.安徽高院：《阶段性保证职守与预报典质登记失效的认定》，https://mp.weixin.qq.com/s/SUhiD-ymgYue1Fc_nQs35g。

3.参见湖南省湘阴县东说念主民法院（2022）湘0624民初106号民事判决书。

4.《商品房买卖协议功令解释》第二十条因商品房买卖协议被说明无效或者被撤销、消除，甚而商品房担保贷款协议的遐想无法完结，当事东说念主请求消除商品房担保贷款协议的，应予支执。

第二十一条以担保贷款为付款容貌的商品房买卖协议确当事东说念主一方请求说明商品房买卖协议无效或者撤销、消除协议的，要是担保权东说念主算作有寂寞请求权第三东说念主提议诉讼请求，应当与商品房担保贷款协议纠纷合并审理；未提议诉讼请求的，仅处理商品房买卖协议纠纷。担保权东说念主就商品房担保贷款协议纠纷另行告状的，不错与商品房买卖协议纠纷合并审理。

商品房买卖协议被说明无效或者被撤销、消除后，商品房担保贷款协议也被消除的，出卖东说念主应当将继承的购房贷款和购房款的本金及利息辨别返还担保权东说念主和买受东说念主。则勾引商负有返还一说念购房款的义务。

5.《江苏省高档东说念主民法院对于执行疑难问题的解答》（（苏高法[2018]86号）

三、被执行东说念主购买的预售商品房，如何执行？

被执行东说念主已将房款一说念支付给通达商（被执行东说念主自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了典质预报登记（预典质登记），勾引商在预售房产办理典质权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保职守的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，勾引商或被执行东说念主以仲裁或诉讼容貌消除协议的，不得招架东说念主民法院的执行，东说念主民法院不错接续执行预售房产。

6.《最能手民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》（2019年第15次法官会议纪要）载明：

法律问题：被执行东说念主购买的房屋流程预报登记，并被东说念主民法院预查封后，房屋出卖东说念主以仲裁裁决消除房屋买卖协议为由，提议执行异议之诉，请求消除预查封并罢手执行，应否赐与支执。

法官会议看法：《最能手民法院对于东说念主民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的范例》第十八条范例：“被执行东说念主购买第三东说念主的财产，仍是支付部分价款并试验占有该财产，但第三东说念主依协议商定保留悉数权，请求执行东说念主已向第三东说念主支付剩余价款或者第三东说念主书面愉快剩余价款从该财产变价款中优先支付的，东说念主民法院不错查封、扣押、冻结。第三东说念主照章消除协议的，东说念主民法院应当准许，仍是遴选的查封、扣押、冻结样式应当消除，但东说念主民法院不错依据请求执行东说念主的请求，执行被执行东说念主因支付价款而变成的对该第三东说念主的债权。”通过预查封固定的是预报登记本人以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行门径对方向物进行拍卖、变卖折价等。预查封的执行成果取决于预报登记能否相宜本登记的条目。房屋买卖协议消除后，房屋买受东说念主不再享有相应的物权期待权，预报登记的遵循消灭。房屋出卖东说念主有权向东说念主民法院请求消除预查封，摒除执行。

7.参见最能手民法院（2020）最高法民申1103号民事判决书。

作家先容

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方筱玮

海润天睿 讼师

fangxiaowei@myhrtr.com

方筱玮讼师，法律硕士，司帐师、建造师。擅长公司、勾引工程、矿业限度及相关复杂争议的惩办，曾代理“ABS歇业间隔第一案”等多个有影响力的案件，为包括多家大型金融机构、勾引施工企业、矿业企业提供法律干事。

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汪红九游体育官网登录入口

海润天睿 讼师助理

wanghong@myhrtr.com

汪红，华东政法大学民商法学硕士，主要执业限度为公司、金融、勾引工程等。